ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 พร้อมนำเสนอมุมมอง แนวโน้มปี 2564 ระบุเป็นช่วงเวลาท้าทายของตลาด หลังปัจจัยหลายด้านทำให้ตลาดไม่เติบโตเท่าที่ควร โดยเฉพาะประเด็นที่ ผู้บริโภคถึง 75% ชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย คาดว่าผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วตอนที่โควิด-19 เริ่มระบาด จนนำไปสู่การล็อกดาวน์ และกิจกรรมทางธุรกิจหยุดชะงัก สำหรับแนวโน้มของตลาดในปี 2564 จะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากปีนี้ แต่การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการ จะยังเป็นไปอย่างเข้มข้น ทั้งการลดราคา รวมไปถึงออกโปรโมชั่นแรง ๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อ ส่วนจำนวนโครงการเปิดใหม่นั้นคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับปี 2563”

สรุปอสังหาฯ ไทย ปี 2563 : ผู้บริโภครัดเข็มขัด ผู้ประกอบการระบายสต็อก

  • มาตรการ LTV (loan-to-value ratio) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนหายไปจากตลาด
  • ผลพวงของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลกระทบ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากระมัดระวังในการใช้เงิน และลดการใช้จ่ายต่าง ๆ รวมถึงด้านที่อยู่อาศัย
  • ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ แต่เน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยใช้กลยุทธ์ราคาและโปรโมชั่น เพื่อกระตุ้นการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในภาพรวมปรับตัวลดลงอย่างมากจากรอบปีก่อน
  • พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป โดยหันมาให้ความสำคัญกับการเว้นระยะห่างทางสังคม (Social Distancing) รวมถึงการใช้ชีวิตที่ต้องอยู่ติดบ้านมากขึ้น จากการที่ต้องทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) จึงมีความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้น และเป็นสัดส่วนมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เติบโตทั้งอุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply)
  • ทำเลจะไม่ได้กระจุกตัวอยู่เฉพาะในตัวเมืองเท่านั้น แต่กระจายสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โครงการแนวราบสามารถทำราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึงได้ ประกอบกับการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว และส่วนต่อขยายสายสีต่าง ๆ ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมือง หรือเชื่อมต่อใจกลางเมืองสะดวกและรวดเร็วมากขึ้น
  • แม้เศรษฐกิจไทยมี GDP ติดลบต่ำสุดเป็นประวัติการณ์และสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังต้องเฝ้าระวัง จะส่งผลต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อ แต่ด้วยปัจจัยด้านราคาที่ไม่สูงมากนักและอัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ทำให้ปี 2563 เป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม

แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2564 : ปีปรับสมดุล

“ปี 2564 ถือเป็นปีปรับสมดุลของตลาดอสังหาฯ ทั้งในแง่ของราคาและอุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) เรื่องราคานั้น เริ่มเห็นสัญญาณบวกจากดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี 2563 และคาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ จะขึ้นอยู่กับตัวแปรสำคัญ ๆ ได้แก่ การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ เสถียรภาพการเมือง รวมถึงการมีมาตรการจากภาครัฐที่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ หรือให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น”

  1. แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย

    ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2562 ส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และผลจากมาตรการ LTV ก่อนจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากโควิด-19 จนเมื่อประกาศคลายล็อกดาวน์ ก็มีการปรับตัวขึ้น 2% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรก ในรอบ 6 ไตรมาส (นับจากช่วง Q1 2562) แต่ยังถือว่าดัชนีราคาลดลงถึง 9% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
  2. แนวโน้มด้านอุปทาน (Supply) ในกรุงเทพฯ


    จำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มลดลง จากการที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ผู้ขายส่วนหนึ่งไม่ปล่อยขายในช่วง “สงครามราคารุนแรง” รอดูสถานการณ์และปล่อยขายภายหลังเพื่อผลตอบแทนที่ดีกว่าคอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดอยู่ที่ 88% ของอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 7% และทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 5%

สำหรับ 5 ทำเลที่จำนวนที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มมากขึ้นที่สุดในรอบปี ได้แก่

  • แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง เพิ่มขึ้น 47%
  • แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 23%
  • แขวงคลองตัน เขตคลองเตย เพิ่มขึ้น 22%
  • แขวงพระโขนงเหนือ เขตวัฒนา เพิ่มขึ้น 13%
  • แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 11%

แบ่งตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า

  • โซนที่มีคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง เพิ่มขึ้น 42%
  • บ้านเดี่ยว คือ แขวงบางนา เขตบางนา เพิ่มขึ้นถึง 233%
  • ทาวน์เฮ้าส์ คือ แขวงบางจาก เขตพระโขนง เพิ่มขึ้น 78%

แบ่งตามระดับราคาจะพบว่าระดับราคาที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ

  • ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34%
  • ระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29%
  • ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ลดลง 7%
  • ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง 3%

3. ภาพรวมเศรษฐกิจ
แม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะค่อย ๆ ฟื้นตัว ตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในไทย และการทยอยฟื้นตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจทั่วโลก แต่กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่คึกคักเท่ากับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19

คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประเมินว่า ต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 2 ปี ที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมจะกลับสู่ระดับก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19

กนง. ยังคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 0.50% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ ซึ่งจะช่วยเอื้อต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และทำให้อัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำลงด้วย

ทั้งนี้ ในปี 2564 ยังมีปัจจัยท้าทายที่ต้องเผชิญรอบด้าน อาทิ เศรษฐกิจโลกที่ฟื้นตัวช้ากว่าที่คิด ความสามารถในการชำระหนี้ของภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ลดลง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ และการระบาดระลอกใหม่ของโควิด-19 รวมถึงสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมือง

4. พฤติกรรมผู้บริโภค
การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลต่อพฤติกรรมและการตัดสินใจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอย่างมาก

ผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดพบว่า:

  • ผู้บริโภคถึง 75% ชะลอการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์
  • 32% มองว่าราคาที่อยู่อาศัยมีความไม่แน่นอน
  • 31% เชื่อว่าการขอสินเชื่อบ้านยากขึ้นหรือใช้เวลานานกว่าจะได้รับการอนุมัติ
  • 24% หันมาให้ความสนใจกับที่อยู่อาศัยที่ให้ความสำคัญกับเรื่องสุขภาพและความสะอาด
  • 20% ให้ความเห็นว่าเข้าไปดูโครงการที่สนใจยากขึ้น

ผลสำรวจจากรายงานฉบับเดียวกัน ยังพบว่าปัจจัยหลักที่ผู้บริโภคใช้พิจารณา เลือกที่อยู่อาศัย นอกจากปัจจัยด้านราคา รายละเอียดสินเชื่อและทำเล ยังมีปัจจัยอื่นๆ ซึ่งต้องตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์มากขึ้น โดยเฉพาะเทรนด์การทำงานจากบ้าน

  • ผู้บริโภคถึง 82% ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อม
  • 65% ให้ความสำคัญกับสัญญาณอินเทอร์เน็ตที่ต้องเสถียร
  • 64% ให้ความสำคัญกับฟังก์ชันในบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวก
  • 50% ให้ความสำคัญกับระบบระบายอากาศและความร้อน รวมถึงระบบประหยัดพลังงานอัจฉริยะ และ
  • 43% ให้ความสำคัญกับขนาดของที่อยู่อาศัยเป็นหลัก

ปัจจัยเสริมเหล่านี้ สอดคล้องกับข้อมูลความสนใจซื้อในรอบปีของผู้บริโภคที่พบว่า บ้านเดี่ยว กลับมาได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นถึง 30% รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 10% ขณะที่คอนโดมิเนียม ซึ่งเคยได้รับความนิยม กลับลดลง 2%

ส่วนเรื่องทำเลนั้น พบว่ามีแนวโน้มให้ความสนใจทำเลกรุงเทพฯ รอบนอกมากขึ้น โดย 5 อันดับทำเล ในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่

  • เขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 74%
  • เขตภาษีเจริญ เพิ่มขึ้น 61%
  • เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 58%
  • เขตบางแค เพิ่มขึ้น 58%
  • เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 38%

อ่านและศึกษาข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Thailand Property Market Outlook 2564 ได้ที่ Thailand Property Market Outlook  และรายละเอียดอื่นๆที่ www.ddproperty.com

AHEAD ASIA นวัตกรรม ล้ำหน้า